事業用の賃貸物件の借主にはさまざまな権利が認められており、そのうちのひとつが「造作買取請求権」です。
しかし、造作買取請求権を行使できないケースもあるため、どのような要件が当てはまるのか事前の確認が必要です。
今回は造作買取請求権とはどのようなもので、適用できないケースの有無、特約についてもご紹介します。
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事業用賃貸物件の「造作買取請求権」とは
造作買取請求権とは、貸主の同意を得たうえで借主が設置した造作について、退去時に時価での買取を借主が貸主に請求する権利のことです。
これは借地借家法第33条に明記されている借主が持つ権利であり、要件を満たす場合は貸主が造作を買取する義務が生じます。
ちなみに造作とは、畳や建具、電気・水道施設などのことであり、貸主の許可を得て設置したものを指します。
造作買取請求の対象となるのは、主に「建物に作りつけられているもの」「借主が所有しているもの」「建物に客観的な便益を与えているもの」の3つです。
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事業用賃貸物件の「造作買取請求権」を行使できないケース
建物から切り離したとしても価値が減少しないものについては、造作買取請求権を行使できません。
たとえばテーブルなどの家具類やテレビなどの家電は自由に移動でき、移動先でも価値を落とすことなく使い続けられるため、造作買取請求権の行使は不可能です。
断熱材など、最初から建物に組み込まれた設備は、借主の所有物ではないと判断されるケースが多く、この場合も造作買取請求権の行使が難しいでしょう。
また貸主の同意を得ず勝手に設置した造作などについても、造作買取請求権の行使は認められません。
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事業用賃貸物件の「造作買取請求権」の特約
賃貸借契約書において造作買取請求権に関する特約が付帯する場合があります。
たとえば「造作買取請求権を放棄する」との特約が付帯する場合、要件を満たしたとしても造作買取請求権の行使ができないため注意しましょう。
ただし平成4年8月1日以前に結んだ「旧借地法」による契約の場合、権利を放棄する特約は無効になります。
放棄する特約を盛り込み、それが有効となるのは現行の借地借家法をもとに締結した契約のみとなることを覚えておきましょう。
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まとめ
造作買取請求権とは、借主が設置した造作について買取を貸主に対して請求する権利のことです。
特約により行使できないケースもありますが、要件を満たす場合は原則として貸主が請求に応じる義務が生じます。
事業用の賃貸物件を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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