店舗用に利用していた土地が借地である場合、契約の満了とともに土地を所有者に返還する必要があります。
この借地の返還のときに大きな影響があるのが、借地権の存在です。
今回は、借地権とは何か、店舗用の借地の返還方法や建物の解体費用についてご紹介します。
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店舗用の借地に定められた借地権とは
土地を借りると、その土地を借主が利用するための借地権が設定され、建物を建てられるようになります。
借地の返還とは、地主に土地そのものと借地権の両方を返還することです。
借地権は旧法と呼ばれる借地法と、新法と呼ばれる借地借家法とで扱いが異なります。
旧法は建物の構造によって借地権の更新前の期間が異なり、木造建築は20年以上、鉄筋コンクリート造の建物は30年以上の契約期間が必要です。
新法の場合は構造に関係なく、一律30年の契約期間が求められます。
借地権の更新方法には合意更新・更新請求による更新・法定更新の3つがあり、これは旧法・新法とも同じです。
しかし、旧法には法定更新において、貸主が契約更新を拒絶できる正当な事由に関する明確な規定がありません。
新法の場合はある程度の規定がありますが、旧法と新法のどちらが適用されるかは契約した時期により異なります。
旧法が適用されるのは1992年7月31日までに契約・更新した借地権であり、8月1日以降は新法が適用されます。
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店舗用の借地の返還方法
借地を返還するときは土地とともに借地権も返還しますが、借地権は一種の財産にもなる権利です。
そのため、借地権を無償で返還するか、有償で返還するかといった返還方法について貸主と相談のうえ、合意しなければなりません。
無償で返還する場合は、店舗用の建物を自費で解体しておく必要があります。
有償で返還する場合は、借地権または店舗用の建物を土地の所有者に買い取ってもらう形で返還します。
ただし、契約期間が満了しており更新がないことなど、条件を満たさなければなりません。
また、貸主が同意すれば、借地権を第三者に売却することも可能です。
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借地に建てた店舗の解体費用
原則として、借地は建てた建物を解体し、更地にして返還する必要があります。
解体費用は建物の構造によって異なるほか、広さや作業に必要な人数によって変動するため、決まった相場はありません。
目安として、木造建築の場合は1坪3万～4万円、鉄骨造の場合は1坪4万～5万円、鉄筋コンクリート造の場合は1坪5万～6万円と言われています。
解体費用をなるべく低く抑えるためには、自分で処分できるものは自分で処分する、自治体の助成金を利用するなどの方法をとることが可能です。
建物を土地の所有者に買い取ってもらう有償での借地返還の場合は、建物の解体は必要ありません。
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まとめ
借地権に関する規定は旧法と新法に分けられており、契約した時期によって適用される法律が異なります。
借地権は無償での返還のほか、有償で返還したり売却したりすることも可能です。
建物を解体する場合の費用は構造や広さによって異なるため、目安をもとに見積もりを確認しましょう。
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